تنبيه: هذا المقال معلومات قانونية عامة ولا يُعدّ استشارة قانونية لحالة بعينها. التفاصيل (نوع العقد، تاريخ إبرامه، طريقة الدفع، التبليغات…) قد تغيّر النتيجة.

متى يحق للمالك طلب الإخلاء بسبب عدم دفع الإيجار؟

يجيز قانون المالكين والمستأجرين رقم 11 لسنة 1994 وتعديلاته إخلاء المأجور إذا:

  • تخلف المستأجر عن دفع بدل الإجارة (أو أي جزء منه مستحق الأداء قانونًا)، أو
  • تخلف عن دفع حصته من بدل الخدمات المشتركة المتفق عليها،

ولم يقم بالدفع خلال خمسة عشر يومًا من تاريخ تبليغه بموجب إنذار عدلي.

المدة القانونية الأساسية: "15 يومًا" — من متى تُحسب؟

المهلة هي 15 يومًا وتبدأ من تاريخ تبليغ المستأجر بالإنذار العدلي (أي من تاريخ التبليغ الرسمي، وليس من تاريخ كتابة الإنذار).

عمليًا: قوة ملف الإخلاء تعتمد على صحة التبليغ ووثائقه.

الإجراء الصحيح خطوة بخطوة (كما يجري عادةً)

1) توثيق الاستحقاق قبل أي خطوة

قبل الإنذار، جهّز ملفًا بسيطًا يتضمن:

  • نسخة عقد الإيجار
  • جدول بالأشهر/الدفعات المتأخرة
  • إيصالات أو تحويلات (إن وجدت) لإثبات ما تم دفعه وما لم يُدفع

2) الإنذار العدلي عبر الكاتب العدل (خطوة إلزامية في عدم الدفع)

القانون يشترط إنذارًا عدليًا يبلّغ للمستأجر يطالبه بالدفع ويمنحه مهلة الـ 15 يومًا.

يُفضّل أن يتضمن الإنذار:

  • قيمة المبلغ المتأخر بدقة
  • الأشهر/الفترة المستحقة
  • مهلة الـ 15 يومًا من تاريخ التبليغ
  • طريقة الدفع (وحساب التحويل إن أمكن)
  • تنبيه واضح بأن عدم الدفع يفتح باب دعوى الإخلاء

3) ماذا يحدث خلال الـ 15 يومًا؟

  • إذا دفع المستأجر كامل المتأخرات خلال المهلة: غالبًا ينتهي سبب الإخلاء في هذه الحالة (ما لم توجد أسباب أخرى).
  • إذا دفع جزءًا فقط: قد يبقى سبب الإخلاء قائمًا عن الجزء غير المدفوع—وهنا أهمية صياغة الإنذار بشكل واضح بالمبلغ المطلوب.

4) بعد انتهاء 15 يومًا دون دفع: دعوى الإخلاء

إذا انقضت المهلة دون دفع، يحق للمؤجّر رفع دعوى إخلاء بسبب عدم الدفع أمام محكمة الصلح، وهي المحكمة المختصة حصرًا بقضايا الإيجار في الأردن.

وغالبًا تُضمّن الدعوى أيضًا مطالبة بالأجور المتأخرة وبدل الخدمات المستحقة (حسب الوقائع والإجراءات).

5) الحكم والتنفيذ

بعد صدور حكم بالإخلاء، ينتقل الملف إلى مرحلة التنفيذ لإخلاء المأجور واستيفاء المبالغ إن أمكن (بحسب أموال المدين/وسائل التنفيذ).

حالة مهمّة: التكرار (3 مرات خلال سنة) — دون إنذار جديد

إذا تكرر تخلف المستأجر عن دفع بدل الإيجار ثلاث مرات خلال سنة واحدة رغم تبليغه بإنذار عدلي في كل مرة، فإن القانون يجيز للمالك طلب الإخلاء دون حاجة لإنذار جديد عن التأخر التالي.

بمعنى آخر: الدفع المتكرر بعد كل إنذار لا "يعيد الوضع إلى الصفر"—بل يُراكم السجل ضد المستأجر.

هذه نقطة شائعة جدًا في النزاعات: "المستأجر يدفع بعد الإنذار ثم يعيد التأخير مرة ثانية وثالثة…".

حق المستأجر في وقف دعوى الإخلاء بالدفع قبل الحكم

نقطة جوهرية كثيرًا ما تُنسى: حتى لو انقضت مهلة 15 يومًا وتم رفع دعوى الإخلاء، يحق للمستأجر—قبل صدور الحكم—إيقاف الدعوى إذا دفع:

  • كامل بدل الإيجار المتأخر
  • بدل الخدمات المشتركة المستحقة (إن وجد)
  • الرسوم والمصاريف القضائية
  • أتعاب المحاماة التي تقدّرها المحكمة

وهذه الوسيلة من أهم ضمانات المستأجر في قضايا عدم الدفع، ويُنصح باللجوء إليها قبل الجلسة الأولى متى أمكن لتفادي الحكم بالإخلاء.

تنبيه: هذا الحق مشروط بأن يتم الدفع قبل صدور الحكم، وقد يُقيَّد في حالة التكرار (انظر القسم السابق عن 3 مرات خلال سنة).

مخطط زمني مبسّط (Timeline)

  • اليوم 0: تبليغ الإنذار العدلي للمستأجر
  • اليوم 1–15: مهلة قانونية للسداد/إزالة المخالفة
  • بعد اليوم 15: إذا لم يتم الدفع ← يمكن رفع دعوى الإخلاء

أخطاء شائعة تُضعف قضية الإخلاء (وتؤخر الحكم)

للمالك:

  • إنذار عدلي بصياغة عامة دون تحديد المبالغ/الأشهر
  • أخطاء في الاسم أو العنوان تؤدي لمشاكل بالتبليغ
  • رفع الدعوى قبل انتهاء مهلة 15 يومًا

للمستأجر:

  • تجاهل الإنذار العدلي أو الرد عليه شفهيًا فقط
  • الدفع دون إثبات (عدم الاحتفاظ بإيصال/تحويل)
  • دفع جزء من المبلغ دون توثيق ما يغطيه

أسئلة شائعة

هل الإنذار العدلي شرط إلزامي قبل دعوى الإخلاء لعدم الدفع؟

نعم، في حالة عدم دفع بدل الإيجار يشترط القانون تبليغ المستأجر بإنذار عدلي ومنحه 15 يومًا للسداد.

هل يمكن للمالك الإخلاء "فورًا" دون محكمة بسبب عدم الدفع؟

لا.

الإخلاء يتم عبر الإجراءات القانونية والقضاء والتنفيذ، وليس بإجراءات ذاتية.

ماذا لو دفع المستأجر بعد انتهاء 15 يومًا وقبل صدور الحكم؟

يحق للمستأجر إيقاف دعوى الإخلاء إذا دفع—قبل صدور الحكم—كامل بدل الإيجار المتأخر والخدمات المشتركة والرسوم والمصاريف وأتعاب المحاماة التي تقدّرها المحكمة.

هذا الحق قد يُقيَّد في حال التكرار (3 مرات خلال سنة بإنذارات سابقة). لذلك يُنصح بالتحرك فورًا عند استلام الدعوى وعدم انتظار الجلسة الأولى.

هل يشمل سبب الإخلاء عدم دفع "بدل الخدمات المشتركة"؟

نعم إذا كانت متفقًا عليها ضمن العقد، ولم تُدفع خلال 15 يومًا بعد التبليغ بالإنذار العدلي.

نصائح وقائية تقلّل نزاعات الإخلاء لعدم الدفع

  • اجعل الدفع عبر تحويل بنكي أو إيصال واضح
  • ضع في العقد بندًا يحدد:
    • يوم الاستحقاق
    • طريقة الدفع
    • ماذا يُعد "تأخيرًا"
  • احتفظ بسجل دفعات مرتب (Excel/Google Sheet)
  • عند أول تأخر: لا تؤجل التوثيق والإنذار—التأخير يضعف الإثبات

اقرأ أيضاً:

إذا كنت مالكًا تواجه مستأجرًا متأخرًا بالدفع، أو مستأجرًا تلقيت إنذارًا بالإخلاء، تعرف على المزيد حول خدماتنا في قضايا المستأجرين والمالكين.

تواجه نزاع إخلاء أو تأخر بالدفع؟

تواصل معنا الآن للحصول على استشارة قانونية متخصصة

📞 0785559253

اضغط للتواصل عبر واتساب